问题一：车位是否像房子一样有产权，能够得到国家法律的保护？
律师解答：根据《物权法》的规定，车位也是可以有产权的。车位可以像房子一样进行买卖，但前提是什么呢？就是开发商对车位享有所有权。我们知道开发商在开发房子的时候，首先要开发到自己名下，我们把这个称之为公产，公产卖给个人这就变成了私产。你在卖给我车位的时候，你首先要对这个车位有所有权，但现实情况是什么呢？我们现有的大部分的地下的车位它的性质都是人防工程，都属于我们讲的防空洞，这个防空洞人防工程的所有权属于国家所有，并且在建设的时候人防工程防空洞它是算到了公摊里边，就像我们楼道的楼梯一样是算到了公摊里边，开发商对这一块是并没有所有权的。你既然没有所有权你依据什么把这个停车位卖给我呢？所以说，我们要是发现，在我们的房产证附属物这一栏里边没有地下停车位的话，我们基本上可以确定的它的性质是人防工程，不是说我们《物权法》上规定的可以买卖的停车位。
问题二：如果开发商没有权利对车位进行买卖，但又确实跟业主进行了金钱交易，这是否合法？业主应该怎样维护自己的权益？
律师解答：在现实当中，聪明点的开发商会怎么办呢？他会跟你签订一个租赁合同，停车位的长期租赁合同，包括有的小区地下室，它和你订立的是一个长期的租赁合同，而且这个租赁合同如果你仔细观察的话，它是和你订立了二十年的，为什么？因为我国《合同法》规定，租赁合同最长只能订立二十年，超过二十年的租赁合同是无效的。所以你一旦发现他和你订的是租赁合同的时候，你也可以明白一点，他的停车位也好，地下室也好，他是没有产权的。当然了，我们在拿到租赁合同的时候还要考虑一个问题，就是租赁费的问题，既然你没有所有权，那这个产权归谁呢？如果说产权是归我们广大业主所有，那么费用应该是归给业主委员会，或者说用这些钱来充给大家的物业管理费，这样大家的物业管理费就可以少交一些了。
另外呢，如果说它是人防工程的性质，这里面其实是存在着一个黑洞，就是说，他等于是代人防部门行使人防工程的管理权。那这个钱到底是应该由人防部门收走呢，还是作为我们小区广大业主的一个收益呢，现在法律其实是没有明确的规定。
实例解答：
律师解答：首先我们来说这份租赁合同，这份租赁合同我注意到它是从2004年租赁到2074年，这就是最多70年。租赁合同我刚才说了不能超过20年，超过20年是无效的，说明这个开发商对我们国家的法律研究还不是很透。另外呢，它既然是租赁的话，一般情况下它是不拥有地下室的所有权，通常情况下我们讲它应该是人防工程的性质，如果说他要是有所有权的话也不应该定70年。
另外一个是关于停车位的买卖合同，按照这个买卖合同上来看，他应该是拥有所有权的，只有他在拥有所有权的前提下，并且地下停车位的部分没有计算到公摊面积里头的时候，它才可以进行买卖。
我们如何来验证它到底有没有所有权呢？我们的房产证下来之后，我们看一下房产证，在我们的房产证附属物部分有没有登记地下停车位，如果没有登记，我们就可以拿着这份合同，拿着房产证找开发商要个说法。既然是你卖给我的为什么你不给我登记在这个房产证当中。房产证是按照我们《物权法》的规定，是我们业主的所有权的证书，你不登记的话将来涉及好多问题我该如何来维护我自己的权利呢？
主持人：据我所知这两份合同，地下室的租赁合同属于人防工程，从合同的字面上看它是没有所有权的，地下车位的合同是有所有权的，可是这两个地方相距不到五十米，在这样的情况下，我们来怎么判定地下车位的合同是有效的呢？还是需要看房产证吗？
律师解答：这里边还有一个问题，有的地下室它是人防工程的性质，有的地下室它是拥有完全的产权的。如果你要是想知道它到底是人防工程还是拥有完全的产权的，你应该看它的规划图，规划里边应该写的很清楚。再一个，你要根据你的公摊面积大概算一下地下室有没有计算到你们整个楼的公摊里边去？如果是一旦计算到了公摊里边去了，我认为开发商就无权买卖和租赁，这是广大业主的。
问题三：小区物业将原有的绿化面积改成水泥车位，这种行为是否需要半数以上的业主同意呢？
律师解答：这种行为不要说经过半数以上业主同意，你就是经过全部业主同意，但是没有经过规划部门的批准也是违法的。你不能说把绿地拆了建车位，我们的规划都是有严格的制度，不能说经过业主同意就可以。就好比我自己有一个别墅，我随随便便在我别墅里边的范围内又重新盖房子，那是绝对不允许的，像这种行为必须要经过规划部门的批准。
问题四：小区物业是否有权对后建车位，进行规划后租给业主呢？
律师解答：应该讲，地面上的这些车位，合法规划的车位，它一般情况下都是属于全体业主所有。为什么呢？因为全体的业主都为这块土地付出过相应的费用，它不应该属于开发商所有。
主持人：您说我们的公摊面积吗？
律师解答：不，就是我们的土地，公摊面积是我们的建筑物。应该讲，这些土地都是我们广大业主出了土地金的，虽然这钱是开发商付给政府的，但这个钱其实都是花的我们自己的钱。这些钱花出去之后，停车位应该是属于广大业主所有，你可以出租，但是，出租金是应该归业主委员会来使用的，就是我刚才说的你可以充抵我们的物业费。既然是说有的业主不需要车位，有的业主需要车位，他掏了钱了，掏了钱之后这部分钱来干什么？还应该服务于广大业主，其他的业主可以少交一些物业费。
主持人：就是说物业没有权把这些钱作为物业的日常的花销，包括员工工资，这一块他们是没有权利的，对吗？
律师解答：对。物业的性质就是我们广大业主找来的一个管家，我是付了你工资的，那你不能从我这再拿走其他的钱，你应该是花你的工资。
主持人：就是说，他们的工资是我们交的正常的物业费，但是如果绿地经过审批以后，经过改建，然后出租给业主作为停车的费用，这一部分钱他们是无权处理的。
律师解答：对。
问题五：业主在交了车位管理费以后，车辆在停放的过程中有破损，管理方到底是否应该承担相应的责任呢？
律师解答：平时我们出去吃饭也好，去商场买也好，我们把车放到停车场也好，或者说露天的停车位里边，如果说车丢了、划了，我们经常会和车辆的看管人发生纠纷，到底这个车你该不该赔我呢？这个问题，我们一般处理的思路就是你和停车场收费的人员之间成立的是一个什么样的合同，如果你成立的是保管合同，对方付有保管的义务，那自然我的损失要由他来承担，如果我们之间成立的是一个场地租赁合同，那只是他把这块场地租赁给我，那他只付有保管的义务，我们有车的损失就无法向对方索赔。那我们如何来判断我们之间是什么合同呢？我觉得应该根据我们所交的费用。
比如说，我们骑电动车出去的话，我们的存车费是一块钱，我们的电动车值一千块钱，丢了找他索赔，我觉得就我们交的钱和我们索赔的钱价值相当，符合《合同法》的公平原则。但是，如果我们存汽车，我们交四块钱丢了二十万的车，我们让对方赔我们二十万，这就显得不公平了。所以，一般情况出去停车的发生纠纷，法院一般都认定为双方是场地租赁合同。
我们再说小区的停车，我觉得小区的停车首先要看你的合同，第二要看物业管理公司有没有过失，我们要看合同里面它收的费用是什么费用。大部分的费用比较低，它收的费用都作为什么用了呢？也就是打扫卫生，门口的门禁系统需要维护，干这个用了。另外一个，我们向他索赔的时候我们要看一下对方有没有过失，如果说我们按照我们的物业管理合同，他都尽到了自己的职责，我们还向他索赔说你得赔我相关的损失，我觉得没有道理。那我们这些损失应该找谁赔呢？应该找实际的责任方，比如说谁把我的车碰了撞了，那他应该来赔。那举证的义务在谁呢？这就涉及到物业管理部门，你应该安装足够的监控系统，在我的车辆受到损失的时候我可以通过你给我调取的证据让我索赔有门。
主持人：但是如果监控系统有盲点、有盲区，在这个情况下我们应该怎么处理呢？
律师解答：这样的情况下就说明你的物业管理不到位。
主持人：就是存在了漏洞。
律师解答：对，他就存在了我们说的过失了。通过他的过失我们就可以向他主张相关的赔偿。
实例解答：
律师解答：我认为车位管理费一年只有240块钱，你让他来承担相关的保管义务，对一个20万、10万的车，承担保管义务，我觉得责任有点太大了。它这个车位管理费也仅仅是把卫生打扫一下，把门禁系统维护好，把相关的监控系统维护好，也就是这么一个责任。你让他来承担相关的保管、看管的义务有点勉为其难了。
主持人：它的比例占的有点失调。
律师解答：对，就是我们所付出的经济成本和人家所承担的相关经济责任不符合我们《合同法》所定的公平的原则。
问题六：小区物业向业主每月收取固定的车位管理费，如果业主不缴费不允许业主的车辆进小区的，这种情况合法吗？
律师解答：我认为是合法的。这样做归根到底的目的是维护广大业主的利益。因为，如果所有人的车都停到小区里的话，可能小区车满为患，我们连个站脚的地方都没有，而且影响我们上下班的出入。通过价格杠杆、经济杠杆来让一部分人交费，把车开进去，另外一部分再想自己的办法，我觉得这应该是一个行之有效的办法，我不认为这有什么违法的地方。
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