农民工市民化要加快，房地产去库存还需多方发力

　　导语：推动农民工进城化解房地产库存，是近期广受关注的一个政策规划。日前召开的中央经济工作会议提出，明年经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存。会议从供给侧提出了多项制度性改革，特别是落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，被认为对扩大有效需求，打通供需通道，消化房地产库存具有重要意义。

　　加快农民工市民化不能仅为了消化房产库存

　　近年来，一些农民工市民化进程比较缓慢，不少城市习惯性地只注重吸纳农民工的贡献，对农民工的诉求和权益并不十分感冒，甚至出台不无苛刻的政策措施，人为抬高农民工进城的门槛。与此同时，许多城市的房地产库存压力越来越大，“房子太多卖不出去”不但是令开发商头疼的难题，而且因其影响了相关行业产业的生意，加重了就业、财政压力和银行等系统性风险，也成了政府不能坐视不管的大事。当上述两方面问题“碰”到一起，人们突然发现，加快农民工市民化进程，让进城的农民工源源不断地消化城市房市库存，岂不是一件两全其美的好事？

　　好事固然是好事，但不能不说，如果是为了要加快化解房地产库存，才想到要在加快农民工市民化方面下功夫、出实招，那就未免太过急功近利了。深化户籍制度改革，促进农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，这些加快农民工市民化的改革措施，本身具有内在的逻辑和独立的价值，而不能简单视之为特定时期去房地产库存的一种应急手段。也就是说，加快农民工市民化，是加快城市化进程和推进城乡一体化的关键环节，其中扩大城市居民的住房需求，有利化解房地产库存，应当是农民工城市化的客观结果之一，而不能反过来说，加快农民工市民化主要是为了化解城市房地产库存。

　　房地产去库存应供需两端发力

　　化解房地产库存，是解决促投资、降低风险等问题的“绝对药方”。同时，这方面应多管齐下，从供需两端同时发力。

　　首先，要扩大有效需求，加大对农业转移人口在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时扩大公积金缴存基本面，以低贷款利率更大程度支持该群体购房。

　　其次，改变增量为主调控方式。在当前形势下，采用增量供应为主的调控方式已不适合市场化需求，在一定增量供给的前提下利用二手房市场和租赁市场存量去库存，可以有效防止总量供给过剩。比如，成都万科11月就率先试水“租售并举”，对成功申请西九万科驿的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

　　再次，建立以需求为导向的房地产供给结构。例如可以购租并举，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　最后，在保障类住房的提供上，大幅增加货币补贴的比例，由新建转为收购，以最大程度盘活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅与非普通住宅的划分，降低改善性人群的购房成本。

　　当然，必须认识到，在未来一段时间内去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而在结构失衡下，一线城市与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，也应警惕政策宽松引发的该类城市房价大幅上扬。

　　推动农民工市民化还需多措并举

　　从“知心”开始

　　随着时代的发展，赚钱不再是农民工外出务工经商的唯一目的，在获取更多经济收入的同时，农民工开始日益关注家庭成员的团聚、子女的教育以及家庭生活水平的提高。农民工群体正在发生结构性变化，从以前男劳动力外出“独闯”逐渐演变成现在夫妻二人同时外出务工以及携子女外出流动的形式，农民工的家庭化趋势明显。举家外出、完全脱离农业生产和农村生活环境的农民工已经占到一定比例。

　　既然引发农民工进城意愿的初始原因已经多样化，那么在可动用资源相对固定的前提下，如何设计好“政策引擎”使其产生具有最高效率的“第一推动力”，就成了不得不考虑的问题。政策的制定，显然只能植根于对大量农民工的周详走访，以及对其进城意愿的有效采集、统计和分析上。应该承认，长期以来、社会对农民工的具体心理状态，对其所思所想的关注是非常不足的，也很难说建立过相关的调查统计系统。但既然时代已经发展到将农民工作为中国未来社会稳定发展关键因素的阶段，那么对农民工心理的相对忽视就绝不可能持续下去。相关的系统必须立刻着手建立，各级工会组织和新闻媒体在这一阶段可以发挥相当的积极作用。

　　为农民工落户城镇解决后顾之忧

　　而今，包括县城在内，一二线以下的城市房产库存普遍较多，一些二线城市库存压力也很大。中央当下也鼓励房地产公司降房价，这有利于有志于在城市长期务工、生活的农民购房稳定下来。不过，对于有志于在城市落户的农民来说，鼓励他们买房、落户，除了购房款之外，让他们对未来生活有稳定的预期至关重要。这就涉及到很多的方面。

　　简单说，首先要有一份稳定的工作。这方面，恰恰是大中城市较之县城，相对能够提供的。当然，一些县城也在发展，解决就业的能力也在提升，这为更多农民不离乡落户城镇创造了机会；其次，基本社会保险必须严格执行。只有就业单位为农民工规范购买了各项社会保险，这些农民工才对退休之后的生活有安全感，才不担心老了还得种地。

　　同时，对于有志于在城市落户的农民，其在农村的宅基地及耕地权益，要最大程度保护。只要坚持保障农民既有的农村资产权益，就能减少农民在城镇落户的后顾之忧，不至于担心落户之后耕地、宅基地收益没有了。

　　总而言之，凡是有利于破除愿意落户城镇农民后顾之忧的政策，我们都应该考虑。

　　(据经济参考报、北京青年报、华西都市报、昆明日报等)

关键词：农民工,市民化,房产库存