京津冀首套房利率创历史新低 年底或将再度降准

　　导语:从全国首套房贷款平均利率走势，10月全国首套房平均利率为4.89%，继续创历史新低。北京房贷最低可打8.2折，河北五城房贷利率：首套最低9.5折，首套房利率最低城市天津排第三。

资料图。

　　河北五城房贷利率：首套最低9.5折

　　《2015年中国房贷市场报告》对全国房贷市场行情进行梳理，河北省共石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊五城被纳入统计。数据显示，五城首套房首付均为3成，普遍执行基准利率，仅保定农行执行9.5折利率，石家庄农行、邮储银行、渤海银行有条件执行9.5折利率。二套房方面，绝大多数银行执行4成首付，而个别银行规定需首付5、6成，而二套房利率则普遍选择上浮10%，仅廊坊农行、建行执行基准利率。综合首套房和二套房行情整体来看全省房贷利率优惠力度目前仍相对保守。

　　北京房贷最低可打8.2折

　　10月北京地区房贷政策进一步放松，首套房利率平均折扣低至8.96折，平均利率低至4.63%。截至10月20日，3家银行执行8.5折利率，分别是包商银行、农业银行和北京农商，汇丰银行将利率从8.6折降至8.2折，按降息后基准利率5.15%计算，实际执行利率仅为4.22%，为北京地区最低利率。民生银行暂停房贷业务，其余银行均维持原利率不变，首套房主流利率仍为8.8折，贷款政策持续宽松。

　　首套房利率最低城市天津排第三

　　全国首套房贷款平均利率为4.89%，继续创历史新低，近六成银行首套房贷款有折扣。首套房“全国十大利率最低”的城市排名中，天津位列第三，平均折扣为8.95折，平均利率为4.61%。十城排名为：上海(4.57%)宁波(4.60%)天津(4.61%)北京(4.63%)无锡(4.64%)广州(4.68%)青岛(4.69%)佛山(4.73%)大连(4.74%)珠海(4.74%)。

　　全国首套房平均利率为4.89%

　　从全国首套房贷款平均利率走势来看，10月全国首套房平均利率为4.89%，创历史新低。本月，房贷利率优惠幅度继续扩大，首套房平均利率突破5%以下的城市为19个，占比接近6成，其中排名前五的是上海约4.57%，宁波约4.60%，天津约4.61%，北京约4.63%，无锡约4.64%。

　　年底可能会降准

　　对于降息，由于CPI增长仍处于较低水平，实体经济挑战仍然比较严峻，未来仍存在降息的可能性。不过，目前的利率已是历史较低水平，即使再度降息，空间也已不多了。对于降准，每年年初都是流动性投放较为集中的时候，不排除年底还会再度降准的可能。

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　　今年以来，金融政策不断放松。近日，央行再度调整了利率，10月24日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，商业贷款降至史无前例的4.9%，虽然这次公积金贷款利率没有变动，然而公积金3.25%的利率已经是史上最低。随着央行降息通道的开启，购房人纷纷对自己如何选择“商贷”与“公积金贷款”感到了困惑。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”的专家以首套房贷款120万、20年为例，从贷款利率、额度、流程、月供等方面进行对比，教您如何“巧”选商贷与公积金。

　　最高贷款额：商业贷款无上限公积金120万

　　商业贷款：商业贷款并不设定最高贷款额度，贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说，若购房人为首次购房，可贷的额度为房屋总价的7成，曾经有过住房，而且贷款已结清，也算首套房，贷款额也为评估价的7成。

　　公积金贷款：公积金贷款首套房的额度最高为120万，二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清，就可以算作首套房，

　　结论：“伟嘉安捷”专家指出，在贷款额度上，商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此购房人若购买总额较大的房屋，最好选用贷款额度高的商业贷款，若购买房龄较老的房子，选用公积金贷款是比较合适的。

　　贷款利率：商业贷款4.90%公积金贷款3.25%

　　商业贷款：经过央行五轮降息后，商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%，目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折，即4.312%，因此购房人的实际贷款利率将更低。

　　公积金贷款：尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款，但是经过前几轮降息后，公积金贷款已达到3.25%，处在历史最低值。

　　结论：从目前的情况来看，公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%，不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。

　　还款方式：商业贷款等额本金省钱公积金等额均还数额不随降息而变动

　　商业贷款：商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况，即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时，每月的还款额较为固定，不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期，适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时，先期的月供会较大，随还款月数增加，月供会逐月递减，适合现今手握大量资金，但收入并不稳定的人群。使用商贷，当遇到降息通道开启时，还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。

　　公积金贷款：目前公积金贷款的还款方式也较为固定，统一为自由还款，购房人在使用自由还款时，只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额，就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定，而且在央行降息后，最低还款数额并不会随着降息而变动，例如购房人每个月最低还款额为4000元，那么无论降息与否，最低数额都是4000元，不会改变。

　　结论：“伟嘉安捷”专家认为，相对于等额本金与等额本息还款法，自由还款会更为减轻购房人的经济压力，令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是，使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的，只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整，贷款时需要注意。

　　月供及总支付利息：公积金贷款利息比商业贷款少25万多

　　商业贷款：贷款120万，20年为例，使用商业贷款月供为7853.33元，总支付利息为684798.86元，对购房人来说还款的压力较大，购房人必须有超过14000元的收入，才能还清每个月的贷款。

　　公积金贷款：如果购房人使用公积金贷款，月供为6860.35元，而总支付利息为433523.79元，相对于商业贷款更加轻松一些。结论：和商业贷款相比，使用公积金贷款的月供压力相对较小，两者之间每个月差额为992.98元，而总利息差额为251275.07元，如果是首套房贷款额度比较小，使用公积金是相当划算的。但是，公积金也因为贷款额度受限，反而使商贷突出，对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。

　　(据新华网、京华时报、城市快报等综合)

关键词：京津冀,利率,折扣