住房制度改革：信号很明显，不可再忽视

　　12月8日下午17点刚过，新华社发出快讯：中央政治局会议提出加快住房制度改革和长效机制建设。随后，一批媒体甚至将“明年工作重点是加快住房制度改革和长效机制建设”作为大标题。

　　事实上，加快住房制度改革和长效机制建设，只是中央政治局会议部署2018年着力抓好的多项重点工作之一。各媒体如此突出住房制度改革和长效机制，说明它是全社会关注的焦点。

　　看了中央政治局会议公告全文后，有朋友不解地问：怎么，又要进行住房制度改革了？

　　上一次具有历史意义的房改，是1998年。国务院决定取消住房实物分配，实行住房商品化。这一决定对我国经济、社会和生活产生的全面而深远的影响，一直持续到今天。无论广度还是深度，没有一个领域的改革，能与之相比。

　　过去10多年来，买房成为中国城镇居民的集体选择。而买房有两个含义，一是自住，二是投资(严格说来投机也是投资的一种)。由于房价持续多年的上涨，投资买房的驱动力不断放大，它给经济社会带来的负效应也越发明显。

　　客观地说，政府部门对房地产市场尤其是房价上涨，长期保持着警惕。自2003年以来，每当房价出现加速上涨的迹象，政府就会出手调控。从首付成数、房贷利率、转让年限到营业税、个人所得税，从限购、限贷到限价、限售，能想到的办法都用上了。

　　以后来的房价结果，推导并指责之前的调控无效，未免失之偏颇。因为我国的房价有着复杂的形成机制，如果不调控，也许房价涨得更快更高。但实证表明，只盯住房价而不改革完善住房制度，很难走出“上涨-调控”的内循环。

　　就我个人理解，现有住房制度是鼓励买而不鼓励租的制度——且不说租房有诸多不便，如果一直租房住，你的资产其实是在缩水；现有房地产税收制度是鼓励投资而不是自住的制度——房地产投资所得是纯收益，所有税费都由买家承担。

　　何谓新的住房制度改革？十九大报告讲得很清楚：多主体供给、多渠道保障、租购并举。我个人认为，其核心是“租购并举”。要全面发展住房租赁市场，要点有二：加大供给，加快立法。为了加大供给，连集体建设用地都可以建设租赁住房了；而加快租赁立法，据报道，《住房租赁和销售管理条例》将拆分为《住房租赁管理条例》和《住房销售管理条例》，这显然是因应了住房租赁市场发展之急需。

　　何谓长效机制？没有找到阐释的出处。我个人分析，它应该是着眼于房地产长期稳定发展的制度性安排。建立长效机制的重要前提，是住房制度改革初步完成。长效机制当然包括房地产税在内。

　　自从2013年11月《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”以来，有关房地产税的争论就没停止过。当然，之前的物业税、房产税也争议不断，争了10来年了。别争了，征是一定要征的。

　　怎么征？财政部部长肖捷在今年11月初的一篇文章已然透露：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　“立法先行”，大家看过新闻都知道了，就是全国人大常委会立法。房地产税原本是纳入十二届全国人大常委会立法规划，但由于种种原因，未能实施。目前来看，纳入十三届全国人大常委会立法规划，基本没有疑问。快的话，明年就可看到草案。

　　根据法律专家分析，房地产税立法要经过三读，可能需要3年时间。特事特办，也要2年。那么，正式实施最快也要到2020年。顺便说一句，虽然法理有争论，但房地产税征收，在技术上没有问题，全国不动产统一登记2018年底全部完成联网。

　　前面说了，长效机制的前提是住房制度改革，后者的核心是租购并举。而住房租赁制度从今年部署到全面建立，也需要时间。到2020年，应该可以完成。也就是说，2020年房地产长效机制是水到渠成。而2018年可能是地产激烈变革之年。

　　写到这里，想起万科高级副总裁谭华杰的一段话。他在12月9日举行的第四届平安地产金融创新论坛上说，租购并举，租放在前面、购放在后面，说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房，租赁应该是住房供应最主要的方式。而万科这个中国(曾经)最大的住宅企业很快会成为全球最大的租赁企业。(李一戈)