【长城“财”发现】买房族必看：年底购房需警惕“连环单”！

　　导读：每到年末，各大银行会因贷款额度的吃紧而放缓房贷批放速度。最近一周，记者走访发现，批贷速度由11月前的一个月，延期到两个月，意味着如今办房贷的多数买家要等到明年放贷。这其中，赶在银行政策收紧前办贷款的“连环单”买房人特别焦虑，因为未按照合同约定给卖家支付房款，而涉及到违约问题。

　　调查：银行放款难买房人变焦虑

　　由于一线城市住宅价格不菲，因此换房族均是卖了手里的房子，再买房子。一进一出，有些买房人因为担心挑好的房子提前被别人买走，因此出现先交了定金买上房，再卖房的现象，这种情况在房产中介看来即是“连环单”。随着改善型买房人占据市场成交主力，这种“连环单”也屡见不鲜。

　　为了孩子上学方便，陈雨(化名)卖了朝阳区的房子，换个学区房。今年9月底，陈雨看中了海淀区一套学区房，总价540万元。双方在商谈签约过程中，业主提出一个条件。由于业主也是换房，已经预定了丰台区的房子，需要尽快筹钱支付首付款，所以业主要求陈雨在12月底之前完成过户，并支付全部房款。只有满足这个条件，业主才同意与陈雨签约。

　　陈雨回忆说，“我卖房得到300万元，足够支付首付款。而且，我的信用情况良好，不会被银行拒贷的。考虑到海淀区的学区房不好买，我咬牙接受了业主的条件。”双方签订购房合同，总价540万元，贷款240万元。

　　接下来，陈雨不断催促中介经纪人加快交易流程。房源核验、双方验资、网签合同、银行批贷……一系列交易环节都没有出现问题，陈雨与业主在11月初顺利完成上述房屋过户手续。陈雨认为，到年底还有两个月的时间，银行放款应该没有问题。

　　可是，意外还是发生了。陈雨表示，“11月底，中介经纪人打来电话称，银行要到明年1月份才能放款。这意味着我没法按期向业主付款。如果此次连环单无法完成，我和业主都将承担违约责任。”

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，“在二手市场交易中，换房的置业群体大概占到了六成。其中有很多换房客户是先买房再卖房，导致出现了连环单。”

　　“随着今年‘卖一买一’的改善置业人群逐渐增多，连环单的数量也有所增多。年底银行放款速度变慢，将会影响到连环单的顺利完成，导致相关交易各方违约风险加大。”伟嘉安捷分析师吴昊说。

　　原因：年底银行放贷额度吃紧

　　记者以购房人身份走访多家银行，咨询买房办理商业贷款事宜：有些银行提高了对购房人资质的审核；有些银行则婉拒借贷人。某银行相关负责人直接表示，“现在在我们银行难以获得批贷，还是找其他银行试一试吧。”

　　据一链家门店经纪人透露：“今年9月、10月，购买二手住宅，只要贷款人的资质良好，银行通常在一个月左右就能放款。从11月下旬起，大部分银行放款速度增加到两个月左右。”

　　伟嘉安捷分析师吴昊告诉记者，“由于年底大部分银行贷款额度使用殆尽，所以银行放款速度明显减慢。有些银行贷款额度使用完毕，接手的新单子就要等到明年才能放款。受到年底银行放款速度放慢的影响，购房人申请房贷的热情也会相应减弱。11月个贷市场交易量环比下跌10%。”

　　提醒：连环单当事人违约自担责

　　北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师说，“在二手住宅交易中，银行与买房人签订贷款合同。只要银行按照公司内部相关规定以及贷款合同的有关规定，进行批贷和放款，就没有问题。即使年底银行在规定时间内放慢了批贷或放款的速度，导致部分连环单出现违约情况，银行也不需要承担违约责任。”

　　“无论是银行的原因，还是当事人的个人原因，只要‘连环单’一方当事人没有按照购房合同约定的时间付款，导致合同无法正常履行，就构成违约行为。该当事人要承担相应的违约责任。”郑磊律师说。

　　有业内专家提醒说，“如果连环单当事人面临无法按期付款的情况，可以通过第三方机构借款，但是借款将会增加购房成本。由于连环单存在较大风险，所以买卖双方尽量不要采用这种方式进行交易。”

　　新闻多一点

　　年底买房要当心防止被套路

　　第一，不要相信虚假宣传，必须实地看房，问清实际情况，看看是否与宣传一致。

　　第二，不要有图便宜的心理，一分价钱一分货，一定要注意房屋质量，不要被轻易忽悠。

　　第三，一定要拟定书面协议，并看清看懂各条款，并确定违约责任，防止留下漏洞。

　　具体情况还需具体分析，多看看年底开发商卖房的套路，才能见招拆招。

　　三种情况建议别提前还贷

　　1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)

　　截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。

　　2、等额本金还款期已过1/3的

　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

　　3、等额本息还款已到中期的

　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

(据北京晨报、信息日报、凤凰房产综合整理)

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